「売ってない土地」って、そもそも買えるものなんでしょうか？
不動産サイトに掲載されていない、誰のものか分からない土地。そんな土地を手に入れられたら…と夢を見たことはありませんか？
結論から言うと、売ってない土地でも、法的手続きを踏めば購入できる可能性があります。
そのカギを握るのが、2023年4月にスタートした「所有者不明土地管理制度」という新しい制度です。
この記事では、「売ってない土地」がなぜ発生するのか、どうやって購入するのか、そしてどんなリスクがあるのかを、順を追ってやさしく解説していきます。
そもそも「売ってない土地」とは？所有者不明土地の正体
「売ってない土地」の多くは、正式には「所有者不明土地」と呼ばれます。
これは、登記簿上の名義人がそのままになっていて、現在の所有者が誰なのか分からなくなってしまった土地のことです。
具体的には、こんなケースが該当します。
- 登記簿の名義人がすでに亡くなっているが、相続登記がされていない
- 相続人が複数いて、全員の連絡先が分からない
- 名義人は生きているが、住所が分からず連絡が取れない
国土交通省の調査では、全国の所有者不明土地の面積は約410万ヘクタールにも上ると言われています。これは九州本島の面積にほぼ相当する広さです。
こうした土地は、公共事業の妨げになるだけでなく、放置されることで近隣住民の悩みの種にもなっています。
どうして「売ってない土地」が生まれるの？
「売ってない土地」が生まれる最大の原因は、相続登記の未了です。
昔は相続登記が義務ではなかったため、土地を相続しても登記を変更しないまま放置するケースが多く見られました。世代を重ねるごとに相続人が増え、連絡が取れない人が出てきて、誰の土地か分からなくなる…というわけです。
ただし、この状況は大きく変わりつつあります。
- 2024年4月1日から：相続登記が義務化されました（相続を知った日から3年以内に申請）。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
- 2026年4月1日から：住所や氏名の変更登記も義務化されます（変更から2年以内）。
つまり、これからは新しい「売ってない土地」が増えることは防がれていく流れにあるんですね。
売ってない土地を購入する3つの選択肢
では、実際に「売ってない土地」を買いたい場合、どんな方法があるのでしょうか？
主に3つの選択肢があります。
1. 所有者不明土地管理制度（新制度）
2023年4月にスタートした新しい制度です。
特定の不動産（土地や建物）に絞って、裁判所が「管理人」を選任。その管理人が売却手続きを進めてくれます。
2. 不在者財産管理人制度（従来制度）
行方不明になっている人の全財産を管理対象とする制度です。
特定の土地だけを売りたい場合でも、その人が持っている全ての財産（負債も含む）を調査する必要があり、手間とコストがかかりやすいのが難点です。
3. 相続財産管理人制度
相続人が全くいない場合や、全員が相続放棄をした場合に、相続財産を管理する制度です。
現実的には、特定の土地だけを売りたいなら「所有者不明土地管理制度」が有力な選択肢になります。
所有者不明土地管理制度とは？仕組みを簡単に解説
「所有者不明土地管理制度」は、それまで「売りたくても売れなかった土地」に、買い手がつく道を開いた画期的な制度です。
従来の「不在者財産管理人制度」は、その人の持ち財産全部が対象でした。ところが新制度では、土地や建物といった不動産単位で管理命令を出せるようになりました。
これにより、必要な土地だけをピンポイントで購入できるようになったんです。
しかも、売却には裁判所の許可が必要ですが、その許可さえ得られれば、一般の不動産取引と同様に所有権を移転できます。
購入までの流れと必要な期間・費用
実際に「売ってない土地」を買うまでには、どんなステップがあるのでしょうか？
購入までの大まかな流れ
ステップ1：事前調査
まずは法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、所有者情報を確認します。さらに市町村役場で名寄帳を調べ、固定資産税の納税義務者が誰かも確認します。
ステップ2：所有者の探索
登記簿上の名義人やその相続人を、住民票や戸籍をたどって探します。それでも見つからなければ、「所有者不明」と判断されます。
ステップ3：家庭裁判所への申立て
「所有者不明土地管理制度」の適用を求めて、家庭裁判所に申し立てを行います。このとき、利害関係人として認められる必要があります。
ステップ4：管理人の選任と売却活動
裁判所が管理人（主に弁護士）を選任します。管理人は土地の評価や買い手の募集、売買契約の締結までを担当します。
ステップ5：裁判所の許可と決済
売買契約は、裁判所の権限外行為許可を得てから正式に締結されます。許可なく契約すると無効になるので、ここは絶対に外せないポイントです。
期間と費用の目安
期間： 通常、申立てから購入完了まで約半年～1年以上かかると言われています。
費用の内訳（参考例）：
- 弁護士などの専門家報酬：数十万円～
- 裁判所に納める予納金：数十万円～
- 登記費用（登録免許税）：物件価格に応じて（例：評価額に基づき約30万円程度になることも）
合計すると、物件代金とは別に数十万円～100万円程度の費用を見込んでおいたほうが安心です。
購入のカギを握る「利害関係人」とは？
「売ってない土地」を買う上で、もっとも気になるのが「私にも申立てができるの？」という点ではないでしょうか。
この制度を利用するには、利害関係人として認められなければなりません。
利害関係人とは、その土地に何らかの関わりを持つ人のこと。具体的にはこんなケースが考えられます。
- その土地に隣接する土地の所有者（隣地所有者）
- その土地を共有している人（共有者）
- その土地に接する道路を使う権利を持つ人（囲繞地通行権者）
では、「その土地をただなんとなく欲しい」というだけの一般の買い手はダメなのでしょうか？
ここが実はポイントで、法制審議会の資料では、民間の買受希望者についても「一律に排除されるものではない」とされています。
実際に、ある不動産投資家がこの制度を使って所有者不明土地を購入した事例も報告されています。ただし、ケースバイケースであり、裁判所の判断は事案によって異なります。
そのため、「買いたいから申立てしよう」というよりも、「土地を買うことで利害関係が生じる」ことを裁判所に納得してもらうという姿勢が大切です。
購入前に知っておきたい5つのリスク
「売ってない土地」だからこそ、通常の不動産取引にはないリスクが潜んでいます。
リスク1：購入後に元の所有者や相続人が現れる可能性
裁判所の許可を得て購入すれば所有権は覆りませんが、元の権利者が突然現れてトラブルになるケースは考えられます。
リスク2：境界が不明確
長年放置されていた土地は、隣地との境界が曖昧になっていることが多いです。購入後に測量が必要になり、予想外の費用がかかることも。
リスク3：土壌汚染や埋設物のリスク
過去に何が使われていたか分からない土地では、土壌汚染や産業廃棄物の埋設といったリスクもあります。
リスク4：現状有姿渡しが原則
この制度での売買は、現状有姿渡しが原則です。通常の不動産取引のように「瑕疵担保責任」を問えないケースが多いので注意が必要です。
リスク5：建物と土地の所有者が別の場合
土地の所有者は不明でも、建物の所有者が別にいることがあります。この場合、土地と建物で別々の手続きが必要になることがあります。
よくある疑問（Q&A）
Q. 一般人でも自分で申立てできますか？
A. 法律上は可能です。ただし、手続きは複雑で、裁判所とのやり取りも必要です。実際には弁護士や司法書士に依頼するケースがほとんどです。
Q. 購入後に元の所有者が現れたらどうなりますか？
A. 適法な手続きを経ていれば、所有権は購入者に移転したままです。ただし、売買代金は裁判所に供託されるため、元の所有者が現れた場合はそのお金を受け取る権利が発生します。
Q. 安く買えるんですか？
A. 事例によっては、固定資産税評価額の半額以下で取得できたケースもあります。ただし、それはあくまで一例です。物件や状況によって価格は大きく変わります。
まずは専門家に相談しよう
「売ってない土地を買う」というのは、夢がある話です。実際に成功した事例も存在します。
ただし、そこには複雑な法的手続きと、さまざまなリスクがつきまとうのも事実です。
まずは、不動産取引や相続問題に強い弁護士や司法書士に相談することから始めてみてください。
「この土地を買いたい」という熱意と、専門家のサポートがあれば、今まで誰も手を出せなかった「売ってない土地」が、あなたの資産になる日が来るかもしれません。
そのときのために、まずは法務局で気になる土地の登記簿を取ってみるところから始めてみてはいかがでしょうか。
まとめ：売ってない土地は「買えない」ではなく「手続き次第」
「売ってない土地」は、所有者不明のために通常の市場に出回っていないだけで、法的手続きを経れば購入できる可能性があります。
特に2023年に始まった所有者不明土地管理制度は、特定の不動産に絞って売却を可能にする画期的な制度です。
ただし、購入までのハードルは決して低くありません。
- 期間は半年〜1年以上
- 費用は数十万〜100万円程度（物件代金別）
- 申立てには「利害関係人」として認められる必要がある
- 境界不明や土壌汚染などの物理的リスクもある
それでも、もしあなたが「どうしても手に入れたい土地」を持っているなら、諦めるのはまだ早いかもしれません。
専門家の力を借りて、一歩ずつ手続きを進めていくこと。それが「売ってない土地」を手に入れるための、最も確かな近道です。
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